一、起草背景及过程

为落实好住建部等部门《关于规范商品房预售资金监管的意见》要求，2023年4月21日，我局会同人民银行宿迁市分行、宿迁金融监管分局联合印发《宿迁市市区商品房预售资金监管实施办法（暂行）》，有效期2年。为进一步健全完善新建商品房预售资金监管制度，有效防范新增风险，对《宿迁市市区商品房预售资金监管实施办法（暂行）》（宿建发〔2023〕38号）进行修订。2025年2月，牵头起草了《宿迁市市区商品房预售资金监管实施办法（修订稿）》，先后征求人民银行宿迁市分行、宿迁金融监管分局、各县（区）住建部门及金融机构意见建议，并向社会公开征求意见，形成了《宿迁市市区商品房预售资金监管实施办法（修订稿）》。2025年7月10日，经宿迁市住房和城乡建设局党组会议审议通过，于7月23日印发施行。

二、修订的主要内容

（一）进一步规范业务主管部门名称和职责

根据机构改革要求，进一步规范相关业务主管部门名称和职责，宿迁市住房和城乡建设局为市区预售资金主管部门，与各区住房城乡建设部门共同做好辖区内商品房项目预售资金审批工作，市区预售资金监管工作具体由市住建局委托市房产中心实施（以预售许可证发放为准）。中国人民银行宿迁市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。国家金融监管总局宿迁监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

（二）进一步优化商品房预售资金使用

调整商品房预售资金使用额度，监管账户内重点监管资金可在已预售楼栋中调剂使用；本预售批次或本项目监管账户内重点监管资金达到本预售批次或本项目总监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业申请转入基本户。

（三）进一步规范监管银行责任

监管银行应当依据住建部门出具的使用意见，即时将资金拨付给相关单位。监管银行应当严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，及时推送监管账户发生的流水信息，发现房地产开发企业存在违规挪用监管账户内资金问题的，应当立即停止拨付，并及时告知住建部门。

三、重点内容

（一）商品房预售资金监管范围

商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发的商品房在完成不动产登记前按规定进行预销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

（二）监管银行账户设立方式

市住房城乡建设局会同人民银行宿迁分行、宿迁金融监管分局可通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定商品房预售资金监管银行，并定期对监管银行进行考核评价。预商品房预售资金监管遵循全程监管、专户专存、专款专用的原则。新的商品房项目应在办理预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。监管银行、监管账户等内容应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并于商品房销售现场显著位置以及住建部门网站公示。

（三）监管资金使用

监管账户内资金分为重点监管资金和一般监管资金，重点监管资金是指确保项目竣工交付所需的资金，一般监管资金是指重点监管资金以外的资金。重点监管资金额度由住建部门根据需要选取专业造价机构定期根据项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件、企业信用等因素综合确定并适时调整。重点监管资金应当用于本项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、税费、营销费用等支出，按照建设进度及时予以拨付使用。房地产开发企业应依据工程施工合同提出重点监管资金使用申请，并根据工程实际进度提供对应节点完成的相关证明材料，经审核后方可提取使用。监管银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由住建部门依法对相关责任单位和责任人的违规行为纳入信用管理。

（四）冻结预售资金使用要求

商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经住建部门审核同意，监管银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。